凤县物业管理情况调研报告
日期:2017-07-20  发布人:凤县政协 


按照县政协全年工作安排,科技经济委员会组织部分政协委员,对全县物业管理情况进行了调研,现将调研情况报告如下:

一、全县物业管理的基本情况及特点

我县共有居民住宅小区114个,共居住人口4.8万左右,最大的小区居住人口906户。其中商品房住宅小区37个,保障房住宅小区5个,集资房住宅小区17 个,单位管理小区28个,其余为“三无”( 无物业管理、无责任单位、无人防物防)小区。根据调研分析,基本情况及特点如下:                   

一是起步较晚,但成绩显著。我县物业管理起步于2009年,虽然比发达地区和外地市偏晚,但经过各方近些年的努力,取得了较为显著的成绩,由最初的1家物业公司管理1个小区,发展到目前的10家物业公司管理21个小区,服务人口由60余户260余人发展到目前的6000余户1.8万余人,服务面积由5000余平方米发展到目前的89万平方米,从业人员由不到10人发展到目前的130人,为全县广大业主安居乐业提供了大量的、基本的生活服务。

二是规模较小,但服务完善。我县目前物业公司共10家,其中具有独立的法人资格和物业管理资质的企业8家,均为三级资质的企业,平均每个公司从业人员13名以上。虽然规模较小,但提供的管理服务项目多达19项,从基本的水电气暖等日常生活服务到施设的维修保养、环境保洁、安全维护、绿化管理等专业服务均有,个别小区还为业主提供健身、休闲、娱乐等服务,服务项目形式多样,服务内容丰富多彩。

三是标准较低,但初具体系。全县虽仅有10物业企业,与大型专业物业企业相比还有较大差距,但县级主管部门按照“健全机制、抓好整治、搞好扶持”的总体思路,制定了《凤县物业管理及服务考核意见》,在各物业企业试行推广。并按照申报备案、行业规范、服务标准、投诉受理、定期巡查、通报整改等要求开展工作,推动了行业整体发展水平逐步提高。在当前物业问题较多、社会化管理薄弱的环境下,为广大业主安居乐业提供了不可或缺的服务,初步建立起较为完善的物业服务体系。

四是人员较少,但协调有效。全县10家物130余名从,平均每人服务业主将近50,在服需要与服少的条件下,但依然完成了主投维护境保洁、纠纷等任小区建做了大量工作。近3年来,有效化解矛盾纠纷、妥善置各类主投100余起,小区治理社会化积累了宝贵的经验。

五是数量较少,但发展向好。我县各物业企业服务管理对象从最初单一的住宅小区,经过近几年的发展,已经扩大到办公楼、餐饮酒店、商住综合楼、商铺集中区等各类行业,嘉运、丽园、凤馨等物业企业,已出具现代物业企业雏形,为其它物业企业提供了有益的探索,使我县物业企业越来越向好发展。

二、存在问题及原因分析

通过调研发现,我县物业管理目前存在一些问题,归纳起来主要有以下几个方面:

一是历史遗留问题较多。一些住宅小区程度不同存在着配套设施不到位、未入住即漏雨、室内管线裸露、电力容量不足、房产证长期未办理等问题。碧水嘉苑从2014年入住到目前已爆管达60余次,幸福家园屋顶及室内局部区域漏水,银河小区院内一草棚近10年拆除不了,盛世琼阁存在消防控制设施未安装和电力设施超负荷运转等安全隐患。

二是保障服务水平偏低。调研中,商品房开发小区,普遍存在管理人员少、年龄偏大、水平偏低、无统一的服饰、无业管双向公约、很少开展创建活动、业主因不满物业的服务或其它原因而造成收费难或拒交费等问题;保障房住宅小区不同程度存在着物业管理人员未经培训上岗、没有专门的安保人员、无车棚、未安装监控、车辆乱停乱放、摩托车堵塞楼道等问题。

三是一些业主素质不高。小区内一些业主存在自我管理不严、素质不高的问题。公共通道乱堆乱放、安全隐患突出、正当物业费收取困难、公共用地种菜、院内随地大小便等,保障房小区这些问题更为突出。

四是业管矛盾较为突出。盛世琼阁电梯多次停运,业主集体上访;金凤凰小区开发商几乎放任自流,业主意见较大;碧水嘉苑小区由于供水管道经常爆管,业主多次集体上访;美景天城小区由于车位不足,致使缴费车主无处停车而多次堵挡小区大门等。

五是行政管理工作滞后。全县小区物业管理没有正式出台具体办法、管理手段有限、管理力量不足,监管工作没有经常化、制度化、法制化,流于一般,监管部门没有形成合力等。

存在问题原因分析:

一是前期建设原因。调查发现,在住宅小区的开发建设过程中,开发企业不严格按照规划要求施工,加之监管不力,造成配套设施质量存在问题,不仅严重侵害了业主的利益,也为以后小区物业管理、小区公共安全留下了隐患;有的开发商实力不足或资金链断裂,建设过程中出现了问题,移交给物业的是一个“烂摊子”;有的开发商为了尽快回笼资金,工程未验收,即动员业主入住,造成既成事实,埋下社会不稳定隐患。

二是管理制度缺失。目前为止,我县还没有正式出台结合我县实际的物业管理办法,长期以来物业管理执行的是中省颁布的《物业管理条例》和《宝鸡市城市居住物业管理办法》,指导较为笼统,导致物业企业进驻招投标程序不严,有些由开发商自行引进的物业公司服务能力大打折扣。或者业主对物业的服务不满意不知道如何维权,多次发生集体上访等问题。    三是自治能力不强。全县114个居民小区,成立业主委员会的仅有 4家,使业主与业主之间、业主与物业之间既没有建立相互沟通的桥梁,又缺失了一支业主对物业企业最重要的监督管理力量。由于代表业主利益的自治组织缺失,业主就成了弱势的单元个体,就是“一盘散沙”,当出现纠纷或权益诉求得不到解决时,就会导致业主或企业采取过激行为,将矛盾激化。另外,也使主管部门和社区在管理小区时缺少了一个重要抓手。已经建立业委会的小区由于管理不善,业委会所发挥的作用也非常有限。

四是宣传工作滞后。对国家相关物业管理方面的法律法规宣传不到位。监管部门重建设轻管理顾不上宣传,社区重主业轻“副业”未进行宣传,物业公司重效益轻义务忽视宣传,导致业主对相关法律法规和处理程序知之甚少,出现问题不能采取正确的方法,只想找物业,物业难以解决或推诿扯皮的话就找政府,把正常的物业问题变成了社会矛盾纠纷,造成社会不稳定。

五是管理力量薄弱。截至目前,我县依然没有专门的物业管理机构,县住建部门也没有设立专职的物业管理股室,全县物业管理工作由县住保中心代管,工作人员仅有两名兼职人员,管理力量有限,管理工作主要停留在面上,指导多于服务,难以满足广大业主的需求。

六是监管合力不强。我县住宅小区管理涉及多个部门,大都是各管一行,缺乏合力,没有对管理资源进行强力整合,工作责任还没有完全到位,对群众反映的问题,难以形成规范高效的管理,居民生活中的一些“急、难、忧、愁”问题无法得到及时有效解决。

三、意见及建议

随着社会经济的发展和人民群众生活水平的不断提高,居民小区物业管理工作显得越来越重要,同时搞好小区物业管理工作也是我县社会治理、精神文明建设和创文工作的现实需要。为此建议:

一是加强前期建设管理。首先是严把规划设计关。今后,凡商品房小区开发建设项目的规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积、垃圾处理设施等内容;其次是严把建筑质量关。在建设阶段就要严格加强监管,严把每一道关口,建设过程中相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施,严格按照国家要求建设施工。也可探索有业主参与的质量监管制度,并严格按合同约定和国家规定进行验收;再次是及时移交相关建设资料。主管部门要设置一定的制约措施,保障资料移交工作正常进行,确保物业管理公司在进驻前就能拿到完整的建设项目图纸及资料等。

二是解决历史遗留问题。首先要严把入住关。对未验收即入住的问题住建部门要按照国家规定进行严肃处理,需要整改的要责令立即进行整改,需要列入“黑名单”的及时列入“黑名单”,需要吊销资质的及时吊销资质,对存在重大安全隐患的要“铁腕”督促解决;其次是维护业主利益。对碧水嘉苑爆管问题、盛世琼阁消防供电问题、幸福家园屋顶及室内漏水问题、各保障房供暖问题、银河小区、凤天小区未办理房产证的问题等由住建部门负责,相关部门配合,尽快进行解决。同时,做好维修基金的监管工作,简化使用程序,确保发挥作用;再次是加大公共投入。由政府主导可采用多种融资方式,在县城小区集中地段或靠近小区的县城周边地段修建停车场,创新停车管理,解决各个小区都存在的停车难、乱停车的问题。对保障房的物业管理由政府拿出公益岗位,成立物业管理组织,统一交由所在地镇政府管理,彻底解决这一问题。对入驻保障房小区的困难户、贫困户、低保户、病残户、老人家庭等,政府在各项费用方面予以减免或补贴,确保他们基本的生活所需得到保障。

三是搞好行业行政管理。首先是树立加强行政管理的理念。靠业主自主管理在我县相当长的一段时期内难以做到位,所以政府强有力的管理必须坚持。其次要加强好物业管理队伍建设。设立专门的机构、核定人员编制、明确岗位职责、配齐专门人员,管理好全县的物业工作;再次是完善物业法制。依据中省《物业管理条例》和《宝鸡市城市居住物业管理办法》结合我县实际,尽快完善出台《凤县物业管理及服务考核意见》,厘清权责界限、规范服务行为、统一服务标识、明确收费标准、简化办事程序、及时公开收支、维护小区秩序。履行双向义务,保护业主和物业的双向权益;四是切实加强日常监督管理。不仅要将“意见”制订好,行政主管部门还要牵头抓总,认认真真将“意见”落到实处,将服务做到位。同时,要不断创新管理方式,对于人口较少的小区,可以探索相近小区整合由一家物业公司管理,提升管理服务水平,每半年督促指导小区物业向业委会报告工作一次,全年由业主对物业管理评议一次,将评议结果与物业聘任相结合。还可探索设立小区警务室,参照“三官一律”的模式,在小区设立警务室、悬挂警用标志、明示报警电话、明确分管民警、配置警用设施、震慑违法犯罪、维护小区安全。五是融合各方形成合力。试行物业管理联席会议制度,建立由县政府、主管部门、参与部门、镇、社区、物业、业委会各方参与的联席会议领导小组制度,形成各方有效衔接和良性互动,共同把小区物业管理和小区治理工作做好。

四是不断加强自治管理首先是成立好业主委员会。对人口较多的小区,一个小区成立一个业主委员会,人口较少的小区,可参照相近小区物业管理整合的办法,联合成立业委会,确保全县所有小区都成立维护业主利益的业主委员会;其次是选好业委会。业委会主任由社区在广泛听取业主意见的基础上提名,由业主选举。副主任和其他成员可由主任提名由业主选举产生,也可由业主直接选举,业委会一般任期三年;再次是规范好业委会的工作。县上要在“意见”中出台统一的业委会管理措施,明确业委会职责、权力、义务、报酬、报酬来源等,业委会直接对业主负责,受业主的监督,受行政主管部门和社区的领导 。业委会要定期召开会议,议定相关事务,与业主共同负责、与物业良性互动,搞好小区管理工作。四是社区要高度重视业委会工作。 业委会是社区的基层单位,社区既要将业委会组织建设好又要以业委会为抓手,真正将精神文明建设和社会和谐稳定工作做到小区去。县镇两级要对工作开展好的业委会给予一定的奖励或补助

五是广泛开展宣传培训。首先是加强物业法治的宣传。主管部门、相关管理部门和物业企业均要加强对《物权法》、《物业管理条例》以及我县的相关规章制度办法等的宣传,在全社会形成一种尊法、依法、守法、用法的良好氛围;其次是加强文明意识宣传。对保障房小区,所在地政府要加大对入住村民文明意识宣传,帮助他们转变生活方式、改变生活习惯、适应城镇生活、争做文明居民。对商品房小区,主管部门和所在镇、社区要加大对业主的公德意识、法制意识的宣传,要教育每一个业主奉公守法、弘扬公德、诚实守信、履行义务、维护公序;再次是及时进行培训。主管部门要加大对物业公司的培训,物业公司要加大对执业人员的培训,用专业的标准做专业的事。


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